阿坝州人民政府办公室关于印发阿坝州商品房预售资金监管暂行办法的通知

阿坝州人民政府办公室

关于印发阿坝州商品房预售资金监管暂行办法的通知

阿府办函〔2020〕97号 

各县（市）人民政府，州政府各部门、各直属机构，卧龙特别行政区，有关单位：

《阿坝州商品房预售资金监管暂行办法》已经州政府同意，现印发给你们，请结合实际认真抓好落实。

特此通知。

阿坝州人民政府办公室

2020年12月28日

阿坝州商品房预售资金监管暂行办法

第一章 总则 

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，规范开发企业商品房预售资金使用行为，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护人民群众合法权益，促进我州房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》（川办发〔2018〕62号）等有关规定，结合我州实际，制定本办法。

第二条 阿坝州行政区域内批准预售的商品房开发项目，其预售资金的缴存、使用及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人按商品房预售合同约定支付的房价款（包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条 商品房预售资金监管期限，自开发企业取得商品房预售许可证起至完成不动产首次登记止。

第五条 州住房和城乡建设局负责全州商品房预售资金监管实施监督和指导。人行阿坝州中心支行、阿坝银保监分局负责对承担商品房预售资金监管的银行业金融机构监管行为进行监督和指导。

县（市）住房和城乡建设局（以下简称：县（市）住建局）负责本行政区域内商品房预售资金的监管，具体承担商品房预售资金的缴存、使用等监督管理工作。

第六条 商品房预售资金监管合作银行（以下简称：监管银行）是自愿按照本办法规定履行商品房预售资金监管职责的银行业金融机构。监管银行应当具备在开发项目所在地从事金融业务的资格，有保证资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力以及实施商品房预售资金信息化监管的技术条件。

第七条 商品房预售资金监管工作实行信息化管理。 

第二章 监管协议签订和专户设立 

第八条 开发企业应当在项目所在地自愿选择符合条件的银行业金融机构作为监管银行，并与属地县（市）住建局、银行业金融机构签订商品房预售资金监管三方协议（以下简称监管协议），设立商品房预售资金监管专用存款账户（以下简称监管账户）。监管账户不得开通网银和现金支取功能。

一个预售项目原则上设1个监管账户，确需设2个监管账户的，需经属地县（市）住建局同意。一个预售项目是指对应一个商品房预售许可证中批准预售的所有房屋。

《阿坝州商品房预售资金监管三方协议（示范文本）》由州住房和城乡建设局、人行阿坝州中心支行、阿坝银保监分局共同制定，另行发布。

第九条 开发企业申请商品房预售许可证时，在预售方案中应当包括商品房预售资金监管落实情况，并提交监管协议。

第十条 开发企业与住房公积金管理机构、银行业金融机构签订贷款合作协议时，应当明确约定在预抵押登记完成后将批准的贷款资金直接转入预售项目的监管账户。

第十一条 开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知买受人，将监管银行、监管账户、监督举报电话等信息与商品房预售许可证一并在商品房预售现场醒目位置进行公示。

第十二条 开发企业在预售过程中，原则上不得变更监管银行。确需变更监管银行，须经原监管银行的书面同意后，向属地县（市）住建局提出书面申请，经同意后终止原监管协议，重新签订新的监管协议。同时将原监管银行账户的结余资金全部转入新的监管账户。变更期间，暂停该预售项目房屋交易合同网上签约备案业务和监管账户的使用。 

第三章 预售资金缴存 

第十三条 商品房预售资金应当全部存入监管账户中。开发企业在商品房预售合同中应注明监管账户、监管银行名称等信息，不得直接收取任何性质的房价款。

第十四条 买受人按照商品房预售合同约定的交款方式和时限内，凭开发企业出具的商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接缴存至商品房预售合同载明的监管账户（买受人选择刷卡支付的，开发企业应当提供与监管账户关联的专用POS机刷卡；买受人选择现金支付的，应当直接到监管账户开设银行的营业网点柜台办理缴存）。监管银行核实缴款信息后，按开发企业缴款通知书收取预售资金并向买受人出具缴款凭证。开发企业应当根据监管银行出具的缴款凭证为买受人换取交款票据。

第十五条 买受人申请住房公积金或商业按揭贷款购房的，开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户，贷款资金直接转入监管账户，并注明用途。

第十六条 买受人申请分期付款方式购房的，在签订商品房预售合同时，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限，并按合同约定及时将购房款存入监管账户中。

第十七条 开发企业办理商品房预售合同备案时，属地县（市）住建局应当通过商品房预售资金监管信息系统（以下简称：监管信息系统）查验预售资金缴存情况。必要时，开发企业需提供监管银行出具的购房款入账凭证。

第四章 预售资金使用

第十八条 商品房预售资金必须用于预售项目工程建设。

第十九条 商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是用于支付预售项目工程建设的预售资金，主要用于购置本项目建设所必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。一般监管资金是用于预售项目工程建设及其他合理支出的预售资金。

公积金贷款和商业贷款的全额资金，一次性付款和分期付款的50%资金均确定为重点监管资金。定金和首付款，一次性付款和分期付款余下的50%资金均确定为一般监管资金。

第二十条 开发企业使用一般监管资金，通过监管信息系统申报后持系统自动生成的同意拨付材料到监管银行办理拨付。开发企业应当建立一般资金使用明细台账以备属地县（市）住建局查验。

第二十一条 开发企业使用重点监管资金，按照工程建设进度设置资金使用控制节点进行核拨。即：建成层数达到规划设计总层数（有地下室的计入总层数）的一半、主体结构验收合格、工程竣工验收备案、完成不动产首次登记。

开发企业应当根据工程建设进度做好资金使用计划，按照监管协议约定的控制节点申请重点监管资金的拨付。预售项目主体结构验收合格时，重点监管资金留存比例不得低于重点监管资金实际到账总额的30%；完成不动产首次登记前，重点监管资金留存比例不得低于重点监管资金实际到账总额的5%。

对于高层建筑，可适当增设资金使用控制节点，但重点监管资金留存比例不得突破上述规定。

第二十二条 开发企业向属地县（市）住建局申请拨付重点监管资金时，应对提交的材料真实性负责，通过监管信息系统提交如下材料：

（一）预售资金拨付申请书，申请书应当详细说明拨付数额及款项用途；

（二）申请施工进度款的，提供有关责任主体项目负责人出具的质量验收合格材料、形象进度照片。

（三）申请支付农民工工资的，提供施工和监理单位确认的农民工工资花名册和工资金额；

（四）申请自行购买建筑材料、设备款的，提供购销合同和监理说明；

（五）申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或缴费凭证；

（六）申请法定税费的，提供缴税凭证或相关资料；

（七）申请与工程建设有关的其他费用，提供相关资料。

首次拨付后，之后每次申请时开发企业还需提供上一次转入开发企业基本账户资金的使用明细表和相应票据。现场审核票据原件，收取加盖公司公章的复印件一份。

第二十三条 属地县（市）住建局自受理拨付申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核，必要时应当进行现场查勘。对符合条件的，出具同意拨付材料。

开发企业有下列情形之一的，应暂停拨付商品房预售资金。

（一）申请拨付资金超出用款额度的；

（二）实际用途、收款单位与合同约定不符的；

（三）未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；

（四）提交使用预售资金虚假材料的；

（五）需暂停拨付预售资金的其他情形。

第二十四条 监管银行应当根据属地县（市）住建局同意拨付材料，核对监管信息系统的相关信息后，在2个工作日内将资金直接拨付给与开发企业签约的合同当事人或者相关单位账户中。农民工工资直接转入预售项目农民工工资专用账户中。

第二十五条 开发企业与买受人解除商品房预售合同申请退款的，开发企业使用一般监管资金支付。

第二十六条有关部门对监管账户进行冻结或扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并应及时书面告知属地县（市）住建局。 

第五章 预售资金监管解除 

第二十七条 开发企业完成不动产首次登记后，持不动产登记部门有关材料向属地县（市）住建局书面申请解除商品房预售资金账户的监管。

第二十八条 属地县（市）住建局自受理解除申请之日起3个工作日内进行核实。符合条件的，出具同意解除材料，并通过监管信息系统通知监管银行解除监管。

第二十九条 监管银行应当根据属地县（市）住建局出具的同意解除材料，核对监管信息系统的相关信息后，在2个工作日内办理有关解除手续。解除监管后的预售资金账户及资金，由开发企业自行处理。 

第六章 监督管理 

第三十条 属地县（市）住建局应当对预售项目建设进度和销售现场进行定期巡查，并将每次巡查结果做好书面记录。发现开发企业存在违法违规行为的，要依法查处；发现工程停工未报备的，应立即调查停工原因并积极采取应对措施；对预售项目的商品房预售资金监管实施情况进行督促检查，受理商品房预售资金缴存、使用等过程中违法违规行为的投诉处理。

第三十一条 监管银行应当建立商品房预售资金监管账户内部管理制度和绿色服务通道。每月将商品房预售资金监管账户收支情况等相关信息汇总后及时与开发企业进行核对，将双方确认的月度汇总信息分别报送县（市）住建局、人行阿坝州中心支行、阿坝银保监分局。

第三十二条 按揭贷款银行每月将已发放按揭贷款的房屋信息、资金等相关信息汇总后及时反馈开发企业，并将月度汇总信息分别报送县（市）住建局、人行阿坝州中心支行、阿坝银保监分局。

第三十三条 开发企业有下列行为之一的，由县级以上住房和城乡建设行政主管部门责令限期整改。整改期间，暂停该项目商品房预售监管资金申报和拨付。情节严重的，暂停该项目商品房预售合同网签权限，并向社会公示。造成损失的，承担相应法律责任。

（一）未按本办法第十一条规定在商品房销售现场醒目位置公示的；

（二）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）提供虚假用款证明材料申请拨付资金的；

（五）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（六）其他违反相关法律法规及本办法或监管协议的行为。

第三十四条 监管银行或按揭贷款银行有下列行为之一的，由属地县（市）住房和城乡建设局上报州住房和城乡建设局，州住房和城乡建设局会同人行阿坝州中心支行、阿坝银保监分局做出相应处理。情节严重的，暂停或终止其监管银行资格，并向社会公示。造成损失的，承担相应法律责任。

（一）未按规定将预售资金或按揭贷款资金存入监管账户的；

（二）未按规定及时将按揭贷款发放情况报送相关部门的；

（三）擅自支付、截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；

（四）为开发企业违规支取预售资金提供虚假证明材料的；

（五）其他违反相关法律法规及本办法或监管协议的行为。

第三十五条 商品房建设项目的勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式，协助开发企业违规套取商品房预售资金，由县级以上住房和城乡建设行政主管部门责令限期整改。情节严重的，由县级以上住房和城乡建设行政主管部门记入企业信用档案，并向社会公示。造成损失的，承担相应法律责任。

第三十六条 相关部门工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第七章 附则 

第三十七条 本办法施行之日起取得商品房预售许可证的开发项目按照本办法规定执行。

第三十八条 本办法由州住房和城乡建设局负责解释。

第三十九条 本办法自2021年1月1日起施行，有效期2年。

政策解读《阿坝州人民政府办公室关于印发阿坝州商品房预售资金监管暂行办法的通知》